房价什么时候跌?看这四句话就够了

2020-06-18 17:16  阅读 600 次

这个问题讲清楚非常复杂。我尽量从简单的逻辑去剖析。
一、到底有没有泡沫?答:有泡沫。大概高估了100%。可从房价收入比、租金比与市场无风险利率对比得到。这个问题基本是没有异议的。
注:部分人狡辩称三四线人口持续进入一二线,那么一二线的房子永远稀缺,可以永远涨,没有泡沫。这个说法纯属胡扯。任何资产都是稀缺的,问题只是价格。一二线房子的稀缺性已经通过价格充分反应,人口即使涌入,买不起,也谈不上需求,更何况现在一二线房价太高,人口流入趋势逐步放缓了。二、为何房价泡沫就是不破答:房子持有者预期收益率等于租金率减去折旧率加上预期房价上涨率(目前的租金率大约和折旧率差不多)。如果房价上涨率高于无风险收益率加风险溢价率,那么持有房子就是合理的。由于中国从2000年之后,房价的年化增长率显著高于无风险收益率加风险溢价率,因此持有房子在经济上是合理的。这个可以解释2018年以前的房地产市场。2018年以后的房地产市场逐渐的不能由上述理论解释,因为事实上房价因为诸多因素(主要是居民杠杆过度没钱了)涨幅很可能趋势性的下降了,因此预期收益率曲线变了。但为何没有破呢?两个原因,第一是时间不够长,毕竟才一年多,趋势扭转没那么快,这个不是主要原因。
更大的原因,是目前政府堵住了房价泡沫破灭的漏洞。三、房价漏洞有哪些?怎么堵?答:漏洞之一:供应过剩。解决方案:政府控地。这个全世界都没有,我们独一份。漏洞之二:资金外逃。解决方案:控制资本外逃。漏洞之三:债务危机。解决方案:各地方政府维稳控制。漏洞之四:个人需求崩塌。解决方案:目前这个没有非常好的办法,这个是很大的弱点,但目前可控。四、房价什么时候跌?答:就看上面四个漏洞什么时候堵不上了,就要跌了。
低姿态
最近碰到一套好房子,边套,视野开阔看山不看海的电梯毛胚三房。房价刚好是我2018年的炒股利润。不多想就买了,全款支付,没有用到银行贷款。股市越烂,房价越是坚挺,年复一年,很多人手上的钱越来越多,总要有个去处。
我也判断有泡沫,但这个泡沫受到强力调控,可能确实不容易破。
memao
漏洞之四:个人需求崩塌。解决方案:旧城改造!
JavaCrab
格林斯潘说过,泡沫只有在破灭之后,才能称之为泡沫。换言之,任何你认为高估的资产,都不要轻言泡沫。股票市场在整体市盈率超过60倍的时候,通常很难维持长久。远至2007那场牛市,近至2015那一场牛市。而中国一,二线城市的租金回报率只有1.2%-1.5%, 换成市盈率是60-80倍。并且还有继续攀升的趋势。以下是一部分解释1. 房产对一部分人是投资品,对另外一部分人是消费品,特别在婚恋市场上是重要的催化剂,如果是消费品,估值就不适用。
2. 长年的房产调控,都是畏手畏脚,生怕用力过猛,造成房价大跌,从而形成金融风险。这种降温的调控反而降低的房产的波动性,维持一种“长牛”的迹象。所以反而起到了反作用,人们会觉得调控了房价也不降,那么永远不可能下降。以至于人们认为房产是一种下可保底,上不封底的投资产品,就像可转债一样。3. 除房产以外的其它投资品,投资预期得不到满足,存款的低利息,P2P的高风险,股票的高波动,都让人们避而远之。4. 外汇又管制限制人们投资国外优质资产的便捷性。因此在实体经济凋零的情况下,房产反而成为资金抱团取暖第一选择。不过随着投资占比越来越高,消费属性越来越弱,而房租产生的现金流微乎其微,贷款成本越来越高,风险也将越来越集聚。
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